Fundos Imobiliários Privados: Estruturação de um Negócio Vencedor Estruturação de Fundos Imobiliários Privados A formação de um fundo imobiliário privado proporciona um meio para que o empreendedor imobiliário bem-sucedido acesse um pool dedicado de capital para financiar novos acordos de investimento sem ter que levantar capital em um negócio Por-negócio. Este artigo fornece uma visão geral de algumas das principais considerações estruturais relacionadas à formação, lançamento e operação de um fundo imobiliário privado. Os fundos imobiliários privados permitem aos gestores reunir capital sem ter que navegar no incômodo processo de registro de títulos envolvido no lançamento de um REIT (Fundo de Investimento Imobiliário) ou outro fundo de investimento oferecido publicamente. Apesar da relativa facilidade de implementação, os fundos imobiliários privados são estruturalmente complexos e os investidores sofisticados esperam participar em termos que não apenas alinham os interesses entre o investidor e o parceiro / patrocinador geral, mas que também refletem as atuais tendências do mercado. Se você tiver dúvidas sobre o processo ou os custos para lançar um fundo imobiliário privado, ou estiver pronto para iniciar um fundo, convidamos você a entrar em contato conosco para agendar uma consulta gratuita. Tipos de Entidade Os fundos imobiliários privados são tipicamente formados usando uma entidade que é uma sociedade limitada ou uma sociedade de responsabilidade limitada. Ambos os tipos de entidade são conhecidos como entidades de passagem, de modo que são essencialmente desconsiderados para fins fiscais e todos os ganhos e perdas são atribuídos diretamente aos sócios limitados ou membros da entidade. Há uma longa tradição entre os fundos de investimento privados de usar Delaware sociedades limitadas ou sociedades de responsabilidade limitada como a entidade de escolha. No entanto, os diretores devem estar cientes de que as leis de muitos estados podem considerar a realização de imóveis para fins de produção de renda para ser uma atividade que exige uma entidade para ser qualificado para fazer negócios no estado onde o imóvel está localizado. Em alguns estados, qualificar uma entidade fora do estado, ou um tipo particular de entidade, para fazer negócios pode ser caro em certas jurisdições e pode não ser necessário se algum planejamento antecipado for utilizado. Mais particularmente, os diretores devem discutir cuidadosamente sua estratégia de investimentos e planos de implementação com advogados experientes e considerar os benefícios e desvantagens de usar um tipo de entidade ou jurisdição específica para sua formação. Admissão e Retirada de Investidores Uma vez que os investimentos em imóveis são ilíquidos, os fundos imobiliários privados têm muitas questões estruturais únicas que devem ser resolvidas. Uma consideração inicial é se usar uma estrutura de fundo aberto ou fechado. Muitos investidores favorecem a estrutura aberta, que, na forma mais simples, permite aos investidores entrar e sair do fundo em intervalos regulares determinados pelo patrocinador do fundo. No entanto, a natureza ilíquida dos ativos de investimento de um fundo imobiliário privado muitas vezes torna a estrutura aberta impossível de funcionar, uma vez que apresenta o fundo com o duplo problema de estabelecer um valor justo para cada investidor contribuinte e retirado. Os fundos fechados, por outro lado, fazem com que todos os investidores se juntem ao fundo imobiliário privado ao mesmo tempo, removendo as questões relativas ao valor inicial de seus investimentos e restrições podem ser criadas para corresponder aos direitos de retirada do investidor com a liquidez do fundo perfil. Se administrado adequadamente, um fundo de investimento imobiliário privado deve apreciar ao longo do tempo e, portanto, muitos investidores antigos considerariam a participação de investidores subseqüentes desigual sem algum tipo de compensação por essa valorização. A dificuldade vem na tentativa de determinar a avaliação apropriada para investidores subseqüentes desde avaliações formais de imóveis pode ser a única maneira de avaliar corretamente o valor dos ativos de investimento do fundo. O processo de avaliação é caro, pode ser moroso e, em algumas circunstâncias, pode não estar disponível em todos. Uma solução em potencial é que um fundo utilize os chamados bolsos 8220. Um bolso lateral refere-se a um sistema de contabilidade interno onde os investidores participam essencialmente de um fundo de investimento imobiliário privado numa base de investimento por investimento. Por conseguinte, a avaliação dos activos de investimento do fundo imobiliário privado não está em causa para os investidores subsequentes, porque não serão autorizados a participar nos lucros e perdas resultantes dos activos de investimento anteriores. Enquanto isso, dar aos investidores direitos de retirada flexíveis pode causar problemas significativos para um fundo imobiliário privado. É muito difícil fornecer liquidez atempada a partir de investimentos em activos imobiliários, porque existem realmente apenas duas formas de atingir este objectivo. Uma opção é organizar a venda do investimento imobiliário. No entanto, vários problemas surgem com esta opção, incluindo: vendas forçadas geralmente resultam em venda substancialmente reduzida transação de vendas pode levar uma quantidade considerável de tempo para consumar não pode ser um comprador pronto para o activo ou o activo não pode mesmo ser vendável (Por exemplo, se o activo é um projecto de desenvolvimento parcialmente concluído) A segunda opção é para um fundo imobiliário privado para alavancar seus investimentos imobiliários. Esta opção pode não ser particularmente atraente ou mesmo disponível com base no endividamento e na capacidade de crédito do fundo e se os investimentos imobiliários do fundo já estão comprometidos. As condições atuais do mercado também tornaram a disponibilidade de financiamento da dívida bastante escassa em comparação com condições de mercado pré-crise financeira. Além disso, cada uma das duas opções mencionadas anteriormente pode impactar negativamente o desempenho eo perfil de risco do fundo para cada investidor que não se retrai. Os patrocinadores dos fundos imobiliários devem combinar cuidadosamente a liquidez de um fundo de investimento imobiliário privado com os direitos de retirada oferecidos aos investidores do fundo. Se você está pronto para iniciar o processo de estruturação de fundos imobiliários privados, ou você gostaria de receber informações adicionais sobre o cronograma ou os custos envolvidos na estruturação de fundos, agendar uma consulta de cortesia hoje. Contribuições de capital inicial e chamadas de capital Os fundos imobiliários privados possuem determinadas necessidades de capital originais com base na natureza dos ativos de investimento do fundo. A maioria dos fundos utiliza uma estrutura de 8220capital call8221 onde os investidores são obrigados a fazer uma contribuição inicial de capital no momento em que o fundo aceita subscrições de investimento. O montante remanescente do compromisso de capital de cada investidor é periodicamente designado pelo fundo. A estrutura de chamada de capital reconhece que a maioria dos fundos imobiliários privados será incapaz de precisamente tempo o fechamento do fundo ea implantação total de todo o capital do fundo8217s. O fundo também pode fazer investimentos imobiliários onde: é necessário um período de tempo substancial entre o compromisso do fundo com a compra do investimento ea consumação da transação subjacente, ou as atividades de desenvolvimento estão sendo realizadas eo fundo só é obrigado a fazer progressos periódicos Pagamentos em seu ativo de investimento Não só é o momento de investidor 8217s contribuições de capital crítico para um fundo imobiliário privado8217s capacidade de financiar seus investimentos, a contribuição do capital também geralmente começa o relógio em execução no 8220preferred retorno8221 que o fundo vai pagar aos investidores. Alocação de Lucros e Perdas Clawbacks Retorno de Capital A maioria dos fundos imobiliários privados oferece aos seus investidores um retorno preferencial, juntamente com um desdobramento dos lucros líquidos totais do fundo. A estrutura que especifica a ordem em que os lucros e as perdas de um fundo são alocados entre os investidores eo gerente / patrocinador do fundo é muitas vezes referida como a cachoeira 8220.8221 As cachoeiras variam muito em sua estrutura e operação, dependendo de um fundo de investimento imobiliário privado E perfil geral do investidor. Geralmente, os lucros são alocados na seguinte ordem: os investidores receberão um retorno de suas contribuições de capital os investidores receberão um retorno preferencial, calculado sobre o montante total de suas contribuições de capital enquanto tais somas são detidas pelo fundo imobiliário privado o gerente de fundo8217s / O patrocinador receberá uma alocação igual a uma parcela do retorno preferencial total alocado aos investidores (geralmente na mesma porcentagem do lucro dividido e referido como o retorno preferencial 8220catch-up8221 ou o patrocinador / GP 8220catch-up8221), finalmente, o restante Os lucros são divididos entre os investidores eo patrocinador do fundo Embora nenhum fundo possa garantir o pagamento de um retorno preferencial, os investidores estão seguros de que receberão os lucros iniciais das atividades de investimento do fundo antes que o gerente / patrocinador do fundo tenha direito a qualquer alocação de Lucros. No entanto, há uma variedade de maneiras de especificar o cálculo de um retorno preferencial com base no calendário de contribuições de capital ou investimentos do fundo. O propósito de incluir um retorno preferencial em uma cachoeira é permitir que um sócio / patrocinador particular de um fundo imobiliário privado tenha alguma participação nos lucros do fundo, desde que o retorno preferencial tenha sido alocado aos investidores. O recurso de catch-up garante que os lucros resultantes de um bem sucedido fundo imobiliário privado são alocados exatamente de acordo com o dividendo de lucro acordado e, inversamente, os lucros de um fundo marginalmente bem sucedido será principalmente atribuídos aos investidores, em vez de o gerente de fundo / Patrocinador. Alguns fundos empregarão um mecanismo 8220clawback8221 como uma verificação de encontro a qualquer excesso-alocação a um grupo de patrocinador de fundos imobiliário privado 8282s. As cláusulas de clawback assumem muitas formas diferentes, mas geralmente servem como uma obrigação contratual do gerente / patrocinador do fundo de devolver todas e quaisquer alocações de lucros que receber, no caso em que: qualquer investidor não recebe tanto (A) um retorno do investidor (B) toda a rentabilidade preferencial do capital investido ou o montante total atribuído ao sócio / patrocinador geral durante a vida do fundo é maior do que o dividendo de lucro acordado Os fundos imobiliários privados também podem diferir de outros tipos De fundos em como e quando as contribuições de capital são devolvidas aos investidores. Um patrocinador privado do fundo imobiliário deve considerar atentamente a estratégia de investimento do fundo ao estruturar para o retorno do capital. Por exemplo, um fundo focado na fixação e no imobilizado provavelmente preferiria reter os lucros resultantes da venda de ativos de investimento antecipados para futuras atividades de investimento. Por outro lado, não haveria razão para um fundo imobiliário privado focado no desenvolvimento de um único projeto para reter capital investidor. Alguns fundos também optam por tratar o rendimento corrente gerado a partir dos activos de investimento do fundo de forma diferente do que o produto da venda dos activos de investimento do fundo, de modo que a cachoeira para o rendimento corrente não inclui um retorno de capital. No entanto, é importante ter em mente que o retorno preferencial geralmente continua a acumular em todas as contribuições de capital não devolvidas e pode fazer mais sentido para o fundo imobiliário privado para devolver capital aos investidores na sua primeira oportunidade. Se você está pronto para iniciar o processo de estruturação de fundos imobiliários privados, ou você gostaria de receber informações adicionais sobre o cronograma ou os custos envolvidos na estruturação de fundos, agendar uma consulta de cortesia hoje. Taxas e Despesas e Conflitos de Interesses Relacionados Como um tipo de investimento, imobiliário é frequentemente suscetível à imposição de muitas taxas e custos, alguns dos quais podem parecer duplicativos ou indevidamente atribuídos aos investidores em um fundo imobiliário privado. Os fundos imobiliários geralmente cobram aos investidores uma comissão de administração fixa, com base em uma porcentagem dos ativos do fundo, para cobrir os custos do gerenciamento do fundo. As despesas gerais do fundo também são tipicamente incorporadas ao lucro líquido ou perda líquida total disponível para os investidores. Por exemplo, se um fundo imobiliário privado contratar um terceiro para servir como promotor imobiliário, empreiteiro geral ou gestor de propriedades para os ativos de investimento do fundo, em vez de utilizar o parceiro / patrocinador geral do fundo em tais papéis, os investidores podem questionar A finalidade ou o montante da comissão de gestão. Certamente, os conflitos de interesse podem surgir quando um gerente / patrocinador do fundo fornece serviços de desenvolvimento ou gerenciamento de propriedade ao fundo e deve ser exercido o cuidado de divulgar totalmente todos os montantes que o fundo pode pagar ao gerente do fundo e suas afiliadas. Muitas vezes é útil para um fundo imobiliário privado considerar um sistema de compensação mais personalizado para seu parceiro geral ou gerente, a fim de melhor alinhar os interesses de todas as partes. Estruturas de compensação mais complexas incluem taxas de aquisição, desenvolvimento e disposição totalmente divulgadas, limitações fixas sobre o total de taxas e despesas pagas ao gerente e limitações que prevêem que as taxas acessórias só serão pagas pelo fluxo de caixa do fundo quando ele for distribuído em última instância Os investidores. Em qualquer caso, os investidores devem ser informados detalhadamente sobre qualquer compensação a um gestor / patrocinador de fundos imobiliários privados ou o grupo patrocinador arrisca uma responsabilidade potencial significativa como resultado da não divulgação. Considerações operacionais Por sua natureza, os fundos imobiliários privados muitas vezes refletem muitas das características das empresas operacionais tradicionais. Os principais gerentes e empregados do patrocinador devem considerar várias questões operacionais que geralmente não surgem no decorrer da operação de outros fundos de investimento privados abertos. Por exemplo, um fundo imobiliário privado deve ser capaz de fornecer para o desenvolvimento, melhoria, gestão de propriedade e / ou manutenção de seus ativos de investimento. Investimentos imobiliários também encontrar requisitos exclusivos para o seguro, a conformidade com o estado e códigos locais e portarias e, geralmente, estar sujeito a impostos sobre a propriedade e outros impostos em curso e avaliações. Os patrocinadores de fundos imobiliários bem-sucedidos planejam antecipadamente os desafios operacionais para permitir que o fundo atinja seus objetivos e devolva o capital aos investidores. Conclusão O processo para lançar um fundo imobiliário privado envolve navegar uma variedade de complexidades estruturais e desafios de negócios. Apresentar aos investidores uma oferta que não seja consistente com os atuais imperativos do mercado tornará o processo de aumento do capital investidor substancialmente mais difícil. No que se tornou um ambiente cada vez mais competitivo para os fundos de investidores, somente os patrocinadores que adotam uma abordagem criteriosa e apresentam uma proposta de valor coerente terão sucesso em construir um valor de longo prazo em um complexo de fundos imobiliários privados. Pronto para iniciar um fundo imobiliário Se você está pronto para começar o processo para iniciar um fundo imobiliário. Entre em contato conosco para agendar uma consulta gratuita para responder a quaisquer perguntas que você possa ter e para saber mais sobre o cronograma e os custos para lançar seu fundo. Artigos adicionais que você pode estar interessado em ler: Termos começando com F Desde a eleição de Donald Trump, as expectativas para a inflação dispararam, como muitos acreditam que suas políticas levarão a aumentos de preços. A geração de indivíduos de meia-idade que são pressionados para apoiar tanto os pais envelhecimento e crianças em crescimento. O sanduíche. As operações de petróleo e gás que ocorrem após a fase de produção, até o ponto de venda. Operações a jusante. O nome dado a quinta-feira, outubro 24, 1929, quando a média industrial de Dow Jones mergulhou 11 na abertura no volume muito pesado. O processo de determinar o valor atual de um ativo ou empresa. Existem muitas técnicas que podem ser usadas para determinar. 1. O valor original de um ativo para fins fiscais (normalmente o preço de compra), ajustado para divisões de ações, dividendos e. Crédito Confiável DEFINIÇÃO de Empréstimo Garantido Um empréstimo organizado por um banco de agentes entre mutuários e credores. Em um empréstimo confiado o banco de agente é considerado o trustee ea companhia que fornece os fundos é considerada o trustor. O fiduciário é responsável pela cobrança do principal e quaisquer juros, para os quais cobra uma taxa de manuseio, mas não assume qualquer risco de empréstimo. BREAKING Down empréstimos confiados Empréstimos confiados são comumente encontrados na China, que restringe o empréstimo direto e empréstimos entre empresas comerciais. Os empréstimos oferecem às empresas com fundos ociosos a chance de ganhar juros, permitindo que o banco agente emprestar os fundos para fora, enquanto ainda deixando as empresas escolher quem o banco agente empresta os fundos para. O banco de Peoplersquos de China, banco central de Chinarsquos. Tem permitido empréstimos confiados desde 2001. Enquanto a introdução de empréstimos confiados permitiu que as empresas que operam na China para melhorar a sua liquidez. Seu uso não é tão transparente quanto muitos empréstimos feitos nos países desenvolvidos. Os empréstimos confiados são mantidos fora dos balanços bancários porque os bancos de agentes não assumem qualquer risco de crédito. Que pode esconder os riscos que os bancos enfrentam se os credores não conseguirem pagar. Esta falta de transparência torna ainda mais difícil avaliar se a economia está sobreaquecida ou sobre-alavancada, ou se a qualidade das empresas que obtêm crédito está a diminuir.
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